【不動産購入時のご注意】外国人は土地所有できる?答えはNOです

バリ島情報

こんにちは。後藤@アマテラスです^^

今から、10年ほど前までは(※2010年前後)バリ島では、プール付高級ヴィラが、驚くほど安価で販売されていました。しかし、最近の土地投資ブームより、チャングー地区などでは、不動産価格の高騰を受けている場所もあります。

そんな中、日本とインドネシアでは不動産売買に関する法律が全く異なり、多くの日本人がトラブルを抱えているのも事実です。不動産のご購入には、最も注意が必要です。慎重にご検討ください。

 

Q.外国人でも土地を購入できますか?
答えは「NO」です。

インドネシアでは外国人(法人を含む)の不動産所有は認められていません。外国人は不動産の各種【権利】等を取得することで所有に近い状況を作り出し、権利を主張することができます。

 

一般的な権利形態をご紹介します。

 

所有権(hak milik)

個人で土地を所有する権利です。所有権を取得できるのは「インドネシア国籍者のみ」外国人は取得できません。国内外資本の法人にかかわらず、法人は「所有権」が設定された土地を有することはできません。外国人の配偶者を持つインドネシア人も【結婚契約書】を作成することにより、所有権の取得が可能です。

ここで、アドバイスです!

婚姻前に、日本人がお金を出して、インドネシア人(結婚相手)名義で土地を購入する場合は、是非【婚前契約書】を作成をお勧めします。離婚時の土地の財産分与方法など決めておくと良いかもしれません。もし、離婚などの状況になった場合、自分の権利を主張するための証拠になります。

現在、外国人配偶者を持つインドネシア人の土地所有権をめぐっては
議論が分かれています。
①「インドネシア人は、土地に関わる権利を等しく持つ」
②「外国人と結婚したインドネシア人は夫婦間の取り決めがなければ不動産を購入できない。」

ようするに、結婚前に夫婦間で定めた取り決めについて、結婚後に修正できない、即ち、結婚前に土地を購入しないと、結婚後は購入できなくなる!相反する法律が存在しています(汗)

 

使用権(hak pakai)

個人所有権の土地を使用する権利です。使用権を取得できるのは「インドネシア国籍者」「インドネシア法人PT(PMA)」「インドネシアに居住する外国人」です。使用権には有効期限があり、個人所有権者の土地上の使用権は最長30年、その後、20年の延長、さらに更新する場合30年と、計80年間の有効期間が得られるようになりました。

また、外国人に住宅の使用権の相続が認められました^^いいねー。※在留外国人の住宅所有に関する政令(2015年第103号)による。

ここで、アドバイスです!

また、「使用権」の有効期限内に、転売を行う事により、半永久的に使用権を確保することが可能です。使用権とは権利形態の名称で、単なるリースや賃貸契約を表すものではありません。外国人はこの使用権を使い、所有権とほぼ同等の土地使用の権利を持つことができます。※使用権の土地価格は、通常の販売価格(所有権)と同等価格で取引がされます。

 

建設権(hak guna-bangunan)

国有地・個人所有権の土地の上に建物を建設し所有する権利です。建設権を取得できるのは、インドネシア国籍者、インドネシア法人PT(PMA)です。建設権にも有効期限があり、最長30年で、さらに20年の延長が可能です。土地に権利がなくても建設した建物に権利を付けて主張することができます。つまり、建築物を建設することが条件となります。

 

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インドネシア人から「所有権」を購入する場合

インドネシア人の「所有権」の設定されている土地を、外国人が購入する場合は、先述しましたように、外国人には「所有権」保持の権利がありません。そのため「所有権」を「使用権」に変更手続き後、「使用権」として保有することができます(※ダウングレードと言います)

また、外国人の保有する「使用権」を、インドネシア人が購入する場合は、逆に、「使用権」を「所有権」に変更手続き後、「所有権」として保有することができます(※アップレードと言います)

 

外国人、及び、法人にとって、「使用権」を取得した不動産投資が一般的です。最近では、政府税務署の監視が厳しくなっており、取得時の契約書関係、また、購入後の納税証明書関係など、きちんと準備する必要があります。「使用権」売却の際、購入時からの納税を証明する必要がある為、納税義務を怠ると、延滞金が加算されますのでご注意ください。

 

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