【悲痛】日本の個人事業者からメール相談が届きました

こんにちは。後藤@アマテラスです＾＾

【バリ島移住／バリ島起業　無料相談】です＾＾

定期借家契約の落とし穴

私は、日本にある「アジアン家具店」に事業投資をしています。今回のご相談は、日本の同業者からのご相談です。物販業や飲食業をとりまく状況は現在最悪です。このままでは、多くのお店が「閉店」に追い込まれる可能性が高いです。

特に店舗を構えている場合「家賃の支払い」が、重くのしかかってきます。店舗契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」のおおむね2種類が存在します。どちらにもメリット・デメリットがあります。

今回の様に「想定外の突然の不況」となった場合、定期借家契約は、契約期間内は定められた家賃を支払わないといけない、つまり「突然の不況時にも、急な撤退はできない」という事になります。

店舗の撤退を決断した場合でも、仮に契約期間が残り12ヶ月ある場合は、残存期間の家賃を支払わなければいけません。みなさん、店舗のオーナーさんが、撤退を決断された時とはどんな状況におかれているのか想像してみてください。

通常に経営者は「ギリギリ」まで様々な方法を駆使して、経営立て直しを頑張るはずです。その結果「これ以上の継続は不可能」と判断し、閉店を余儀なくされます。そんな状況でも、契約残存期間の家賃を支払い続けなければいけません。

借主は、契約に守られているが、契約に縛られてもいる。

契約時には十分な注意が必要です。

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契約期間の家賃を支払うために

店舗は北関東の郊外にある「倉庫」を改造したものなので、家賃が安いのが魅力でした。店舗を縮小することにより、半分を倉庫として「オーバーコントラクト（又貸し）」することで、家賃の一部を捻出します。

また、閉店が決定的になった場合は、店舗を引き払い「倉庫」として家賃収入を得ることにより、家賃の支払いは可能となる予定となりました。但し、契約書の中に「又貸し」できる特約がないので、大家さんには「内緒」です＾＾；

本当は、経営の立て直しをできれば、最も良いのですが、今の日本経済状況下では今後の「伸びしろ」は、全く期待できません。1年後、2年後、3年後に、景気回復しても「今、苦しんでいる人」には、まったく関係ない話なのかもしれません。

今回の相談で考えたこと

今回は特約なしの「又貸し」をすることで、家賃の捻出は出来そうです。仮に大家さんに知られた場合でも、「多分、許してもらえる」との事でした。大家さんとしても家賃が払われない事が一番困る事なので、なんとか回避したいと思います。

今回は「路面店」でしたが「ショッピングセンター（SC）」に入っている場合の、催事契約などの「定期借家契約」や、売り歩合契約などの「売上仕入れ契約」の場合では、更に状況が悪化する可能性がありそうです。

中途解約における「違約金」や、契約満了までの残存期間中の「家賃」、撤退時の「原状復帰」にかかる費用など、さまざまな出費が考えられます。SC側は、非常に「冷淡」に、契約内容に乗っ取って話を進めてくるはずです。

この様な状況を考えると、賃貸借期間中のテナントの中途解約については、注意が必要ですね。契約期間中、テナント側の判断により早期に撤退をする場合「中途解約条項」が足枷となることが多いようです。

契約の内容は、それぞれですが、違約金等の発生がないような解約できるようにするなどの交渉を行う必要がありそうです。今回のような「突発的で予想できない」被害にかんしては、

特にSCに出店している販売店は、悲観的な事態に陥るかもしれません。

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バリ島在住の元コンサルタントCEOの管理人が「移住・ビザ」についてのノウハウや、現地の「生活・情報」など幅広くお届けするブログです。2020年後半から1年間ほど「病に伏して」おりました＾＾4度の手術＆リハビリを経て「完全復活！」とはいきませんが、大好きなバリ島で、ぼちぼち生きていきます（笑）